En clair
Le DUH est un droit personnel qui permet à une personne d'habiter dans un logement et d'en utiliser les dépendances pour ses besoins et ceux de sa famille, sans en être propriétaire. Par exemple, un vendeur en viager peut conserver le DUH pour rester vivre chez lui tout en ayant déjà vendu les murs de sa maison.
Étymologie
Acronyme de Droit d'Usage et d'Habitation. Ce concept est issu du droit romain (usus et habitatio) et est codifié dans le Code civil français depuis 1804.
Exemples concrets
- Vente en viager occupé : Le vendeur (créditirentier) conserve le DUH toute sa vie durant, ce qui lui permet de rester dans les lieux tout en percevant une rente.
- Succession : Dans certains cas, un conjoint survivant peut bénéficier d'un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial pour garantir sa protection.
Ne pas confondre avec…
Le DUH est souvent confondu avec l'usufruit. Contrairement à l'usufruitier, le titulaire d'un DUH ne peut pas louer le bien à un tiers ni percevoir de loyers (les "fruits"). C'est un droit strictement personnel et restreint à l'usage propre du titulaire et de ses proches.
Cadre légal & réglementation
Le DUH est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil. Il est par nature incessible (on ne peut pas le vendre à quelqu'un d'autre) et insaisissable par les créanciers. Sa valeur est généralement calculée selon un barème économique ou fiscal (souvent 60% de la valeur de l'usufruit).
Cas pratiques notables
La Cour de cassation rappelle régulièrement que le bénéficiaire d'un DUH ne peut pas transformer ce droit en bail commercial ou professionnel sans l'accord explicite du propriétaire des murs (le nu-propriétaire).
À retenir
- Le titulaire peut habiter le bien mais ne peut jamais le louer.
- Le droit est viager (s'éteint au décès) ou temporaire selon le contrat.
- Le titulaire doit payer la taxe d'habitation (si applicable) et les charges d'entretien courant, sauf convention contraire.
Synonymes
Antonymes
Questions fréquentes
Puis-je louer mon appartement si j'ai seulement un DUH ?
Non, le DUH est strictement personnel. Contrairement à l'usufruit, vous ne pouvez pas mettre le bien en location pour percevoir des revenus. Consultez un notaire pour vérifier l'étendue de vos droits.
Qui paie les gros travaux dans le cadre d'un DUH ?
En principe, les gros travaux (toiture, murs porteurs) incombent au propriétaire, tandis que l'entretien courant est à la charge du titulaire du DUH. Il est vivement conseillé de préciser cette répartition dans l'acte notarié.
Le DUH est-il imposable ?
Oui, le titulaire du DUH est généralement redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, sauf si le contrat de vente stipule que le propriétaire les prend à sa charge. Rapprochez-vous d'un conseiller fiscal pour votre situation précise.
Conseils pratiques
Lors d'une transaction immobilière impliquant un DUH, il est crucial de bien définir la répartition des charges et des taxes entre le titulaire du droit et le propriétaire. Comme le DUH réduit la valeur vénale d'un bien (car celui-ci est occupé), l'intervention d'un notaire ou d'un expert en viager est indispensable pour évaluer correctement la décote appliquée au prix de vente.